Покупка недвижимости в Японии в 2020 году, как купить дом, квартиру

Виды недвижимости в Японии

Как и в любой другой стране, японский рынок недвижимости представлен различными видами жилья на любой вкус (но далеко не на любой кошелек). Однако сразу стоит предупредить, что принадлежащая нерезиденту недвижимость не дает ему права на иммиграцию в Японию.

В числе наиболее распространенных на рынке видов недвижимости:

  1. Небольшие квартиры-капсулы. Пожалуй, самое дешевое японское жилье. Площадь таких однокомнатных квартир обычно составляет не больше 15–20 кв. м. Подходит в качестве временного жилья для студентов либо иностранцев, приехавших в Японию на работу. Впрочем, японцы в таких квартирах проживают куда чаще, чем иностранцы.
  2. Квартиры в новостройках. Квартиры от застройщика продаются в любом, даже не самом большом городе Японии. Реализацией квартир занимается обычно отдел продаж, который продемонстрирует потенциальным покупателям короткий ролик о жилом комплексе, опишет возможные варианты планировки и даже покажет образцы материалов, из которых сделана отделка. В новых домах гораздо больше люксового жилья на 4–7 и больше комнат.
  3. Квартиры на вторичном рынке. Гораздо больше, чем новостроек, старого жилого фонда. Вторичное жилье в Японии значительно дешевле новостроек, но и условия в нем соответствующие. Недорогая квартира в старой многоэтажке может испугать не только летним нашествием паразитов, но и жуткой историей – не исключено, что в ней кто-то покончил жизнь самоубийством.
  4. Частные дома. Японские частные дома обычно строятся в несколько этажей. Но это не делает из них особняки – типична ситуация, когда трехэтажный дом имеет площадь всего 80–120 кв. м. Впрочем, это не делает их неуютными: удачно вписанные в местную архитектуру, такие дома популярны у жителей страны.
  5. Кондоминиумы. Альтернативная и относительно новая форма жилья в Японии. По сути, это такие же квартиры в современных многоэтажках, где право собственности жильцов распространяется не только на сами квартиры, но и на общее домовое имущество. В отличие от европейских, японские кондоминиумы обычно размещены в высотках в 20-30 этажей. Встретить 2-3-этажный кондоминиум – задача невыполнимая.
  6. Нежилые помещения. Коммерческая недвижимость в Японии представлена различными видами помещений: торговыми, производственными, заведениями общественного питания, складами.

Площадь таких однокомнатных квартир обычно составляет не больше 15 20 кв.

Частные дома

Покупка загородного коттеджа с обширным участком земли для большинства японских семей остаётся несбыточной мечтой. Основная масса населения здесь живёт в городах, причем значительная часть – в крупных агломерациях, где земля стоит очень дорого. Соответственно, дома в Японии, как и квартиры, ограничены в размерах.

Можно ли в России представить трёхэтажный жилой дом площадью 90 кв.м.? В Японии подобные таунхаусы не редкость. Если это окраина Токио, то аренда такого дома обойдётся примерно в 5 тысяч долларов США. Конечно же, подобное жильё не имеет сада или заднего двора. Частные дома с небольшим участком земли (1-2 сотки), расположенные в пределах столичной агломерации, стоят примерно 1,5-2 миллиона долларов. Причем это не какое-то элитное жильё, а совершенно обычный дом с пятью небольшими комнатами и гаражом на две машины.

Можно ли в Японии купить дом с общей площадью более 200 кв.м? Конечно же, в этой стране существует спрос и на такое жильё. Но его цена здесь будет куда выше, чем в других развитых странах.

Торговая недвижимость.

Может ли иностранец купить недвижимость в Японии?

Нет никаких юридических ограничений на покупку недвижимости в Японии для иностранцев. Иностранцы несут ответственность только за предоставление письменного уведомления в Банк Японии в течение 20 дней с момента покупки недвижимости.

Там нет необходимости иметь гражданство или даже вид на жительство визы, чтобы купить дом в Японии. Однако покупка недвижимости в Японии не дает права покупателю на получение визы резидента Японии. Если у вас нет визы на постоянное проживание, вы не женаты на гражданке Японии и/или не проживаете в Японии, по крайней мере, с установленной историей работы, вам может быть чрезвычайно трудно найти финансирование для покупки японской недвижимости.

Процесс покупки недвижимости.

Нюансы покупки недвижимости в крупных мегаполисах

Крупные мегаполисы – бизнес центры страны, где стремятся найти работу многие иностранцы. Поэтому ценовая политика апартаментов здесь в разы выше, они пользуются особенным спросом у жителей города и приезжих.

Это столица торговли страны.

Стоимость недвижимости в Японии: цены на жилье

Если вы решите поселиться в Стране восходящего солнца, прежде узнайте, сколько стоит квартира в Японии. Цены в этом островном государстве не уступают европейским, а планировка жилых помещений и дизайн экстерьера зачастую непривычны российскому потребителю.

Об особенностях японского рынка недвижимости и ценах на жилье в крупных городах страны NedvigimostMsk.ru расскажет в деталях.

  • Цены в этом островном государстве не уступают европейским, а планировка жилых помещений и дизайн экстерьера зачастую непривычны российскому потребителю.

    Недвижимость в Японии: перспективы в “стране восходящего солнца”

    Что мы знаем о Японии? Для нас это страна необычных традиций – край прекрасных гейш, бесстрашных самураев, красивых кимоно, цветущей сакуры, чайных церемоний и много другого. А еще это государство с быстроразвивающейся, стабильной экономикой и высоким жизненным уровнем. Она привлекательна не только для туристов, но и инвесторов. Даже сильнейшее землетрясение 2011 года, нанесшее сильнейший урон экономике и рынку недвижимости, особо не повлияло на инвестиционный рейтинг Японии. Правительство страны вместе с народом быстро взяли ситуацию под контроль.

    Правительство страны вместе с народом быстро взяли ситуацию под контроль.

    Недвижимость в Японии

    Япония – удивительная страна, в которой современные технологии и ультрамодный образ жизни гармонично сочетаются с восточными традициями и буддийскими памятниками культуры. Императорский дворец в Токио, Золотой павильон Кинкакудзи в Киото, Замок Белой Цапли в Кобе, легендарная Фудзияма, токийский Диснейленд. В Японию можно приехать 10 или даже 20 раз и все равно не успеть посмотреть все, что она предлагает.

    С недвижимостью в стране непростая ситуация: людей слишком много, свободной земли практически нет, а постоянные угрозы землетрясений вынуждают применять дорогие антисейсмические технологии. Поэтому стоимость жилья очень высокая, и даже местные жители не все могут позволить себе собственную квартиру.

    Цены на жилье по городам

    Токио. Японская столица – это громадный мегаполис, в котором живет около 14 000 000 человек. Из-за катастрофической нехватки места тут не только возводят небоскребы, но и разворачивают строительство под землей. В центре города 1 кв. м жилья стоит от 10 000 до 20 000 $, в отдаленных районах – 8 000 – 14 000 $. Частный дом с кусочком земли на окраине Токио будет стоить не меньше 600 000 $.

    Осака – бизнес-столица Японии. В этом городе преобладает коммерческая недвижимость. Но он все равно пользуется большим успехом у желающих инвестировать в жилье. При выборе нового жилья придется выложить около 7 000 $ за 1 кв. м, на вторичном рынке – 3 000 $ за 1 кв. м.

    Йокогама – это самый крупный японский порт. Кроме того в городе невероятное количество всевозможных развлечений и современных высотных зданий. Цена за 1 кв. м недвижимости в Йокогаме – 6 000 – 7 000 $. Квартиру в 70 кв. м можно купить за 300 000 $.

    Киото – красивейший японский город, культурное «сердце» страны. Городские власти стремятся всеми силами сохранить исторический дух Киото. Здесь много старинных традиционных домов и древних улочек. В Киото есть современные дома, но их очень мало. От 500 000 $ до 3 000 000 $ в этом прекрасном городе можно купить частный дом. Квартира больше 100 кв. м будет стоить не меньше 200 000 $. Небольшую квартиру (40-50 кв. м) можно купить до 100 000 $.

    Тонкости рынка недвижимости

    Японские компании-застройщики предлагают потенциальным инвесторам своими глазами увидеть, как будет выглядеть строящееся здание снаружи и внутри. Для этого работают специальные шоу-румы. Для начала заинтересованный в покупке жилья человек смотрит видеоролик и знакомится с макетом дома. После этого ему демонстрируют помещение, которое выглядит в точности так же, как будущая квартира. Презентация проводится за отдельную плату.

    Иностранные граждане могут хорошо сэкономить при покупке жилья на вторичном рынке Японии. Местные жители очень чувствительно относятся к некоторым моментам: например, японец никогда не переедет в квартиру, в которой кто-то свел счеты с жизнью. По закону продавец не имеет права скрывать эту информацию, из-за чего цена на квартиру резко падает.

    Читайте также:  Образование в Австралии: особенности обучения студентов из России и стран СНГ

    Процедура покупки

    Приобретение жилья в Японии не дает права на получение ВНЖ, но может добавить дополнительный плюсик при подаче заявки в службу иммиграции. Японцы крайне редко напрямую связываются с покупателями при продаже жилья – все вопросы решаются через агентства недвижимости. Сама процедура покупки выглядит следующим образом:

    1. Выбор объекта.

    2. Связь с продавцом через риелтора.

    3. Внесение залога.

    4. Оформление договора у нотариуса в присутствии риелторов с обеих сторон.

    5. Выплата оставшейся суммы.

    6. Переоформление права собственности.

    Необходимые документы

    Для приобретения недвижимости в Японии достаточно предъявить паспорт и необходимую сумму. Если нерезидент планирует взять жилье в ипотеку, он должен предъявить ВНЖ или документ-поручительство от гражданина Японии.

    Затраты при покупке жилья:

  • услуги переводчика (перевод договора),
  • услуги нотариуса и риелтора,
  • налог на имущество,
  • налог на перерегистрацию жилья.
  • Наши услуги

    Компания «Второй паспорт» успешно сотрудничает с японскими нотариусами и риелторами. Мы предоставим вам полную информацию о состоянии рынка недвижимости в Японии и предложим к сотрудничеству опытных специалистов.

    Если нерезидент планирует взять жилье в ипотеку, он должен предъявить ВНЖ или документ-поручительство от гражданина Японии.

    Для гайдзинов.

    В Японии нет каких-либо значимых ограничений на приобретение жилья иностранцами, разве что при покупке в кредит необходимо иметь вид на жительство и поручительскую гарантию от гражданина страны. Кроме того, нерезиденты обязаны уплачивать десятипроцентный налог на доходы, полученные от сдачи жилья в аренду. Среди иностранных покупателей традиционными «фаворитами» японского рынка недвижимости считаются граждане стран Азиатско-Тихоокеанского региона, США, Великобритании и Канады (перечислены по нисходящей доле участия). Россияне приобретают недвижимость в этой стране крайне редко, в основном это крупные бизнесмены либо сотрудники посольств или представительств российских компаний.

    «После катастрофических событий 2011 года инвесторы неохотно вкладывались в недвижимость Японии, но с прошлого года спрос снова стал расти. Наиболее активны инвесторы из Гонконга и Сингапура. В связи с тем, что в 2020 году в Токио пройдут летние Олимпийские игры, инвесторы становятся все активнее», – рассказывает Юлия Кожевникова.

    Обычно срок аренды составляет от полугода до двух лет.

    Особенности рынка недвижимости

    Ограниченная территория государства и высокая плотность населения сказываются на рынке жилья. Очевидно, основными отличиями будут его дороговизна и малые площади.

    Однако за услуги риелторов и юристов придется заплатить.

    Покупка недвижимости в Японии

    Приобретение недвижимости в Японии гражданином РФ. Процедура покупки недвижимости в Японии. Налоги. Подскажите, какие тонкости надо учесть?

    В результате простой законодательной акции подавляющее большинство проживающих в Японии иностранцев теперь предпочитают покупать дома, не покупая землю, на которой они стоят.

    Японские цены

    Миниатюрными, под стать жителям этой загадочной страны, цены на недвижимость никак не назовешь. Специалисты посчитали, что если продать весь жилой фонд США, то на него не приобрести и половины жилых домов и квартир маленькой Японии.

    Цена одного квадратного метра квартиры в Токио начинается от 7-8 тысяч у.е. В других крупных престижных городах – Осаке, Кобэ и Йокогаме от – 5-6 тысяч. Если учесть, что средняя заработная плата в Японии составляет 4-5 тысяч у.е., то становится очевидно – накопить самостоятельно на приобретение собственного жилья местному жителю просто не реально. Стандартная 65-ти метровая двушка в небоскребе обойдется здесь примерно в полмиллиона условных единиц.

    С домами – еще сложнее, цены за землю здесь просто зашкаливают. Участок земли в две сотки с небольшим домиком в 120 кв. метров обойдется здесь не менее, чем в 600 тысяч долларов. Причем на такую стоимость можно рассчитывать лишь покупая дом где-нибудь в провинции. В популярных пригородах Токио – Канагаве, Саитаме и Тиба, цены начинаются от одного миллиона у.е.

    Несмотря на это, в начале 2010 года, как только появились первые признаки окончания мирового финансового кризиса, именно здесь было куплено 78,5% выставленной на продажу недвижимости. Хотя она и является одной из самых дорогих в мире!

    С 1992 года в Японии стало возможно проведение сделок без выкупа земли, то есть многие дома с участками при продаже находились построенными на земле, взятой в долгосрочную аренду у государства. Стоимость таких объектов была почти в два раза дешевле, чем тех, земля которых была оформлена в собственность. Минус таких сделок заключался в том, что на них невозможно было оформить ипотечный кредит.

    Плата за ключ составляет до 3 от стоимости приобретаемой недвижимости.

    В Японии другие представления о комфорте

    Наметившееся расширение экономического сотрудничества между Россией и Японией заставляет девелоперов из Страны восходящего солнца присматриваться к российскому рынку недвижимости. В течение года его будет изучать профессор Университета Ниигата Маю Митигами. Во время пребывания в Петербурге она рассказала NSP об особенностях рынка жилья в ее стране.

    Наметившееся расширение экономического сотрудничества между Россией и Японией заставляет девелоперов из Страны восходящего солнца присматриваться к российскому рынку недвижимости. В течение года его будет изучать профессор Университета Ниигата Маю Митигами. Во время пребывания в Петербурге она рассказала NSP об особенностях рынка жилья в ее стране.

    – Митигами-сан, какие аспекты рынка недвижимости интересуют вас в России?

    – Когда я спрашиваю россиян о жилье, то понимаю, что это по-прежнему трудная для них тема. В стране появилась ипотека, выросло множество новых домов, есть вторичный рынок, арендное жилье. Почему жилье остается проблемой для многих жителей страны? Меня интересует практически все: вопросы собственности и право проживания; положение тех, кто взял ипотеку в валюте; то, кто и как устанавливает налоги на недвижимость; специальное жилье для пожилых; рынок загородного жилья. Все это интересно и очень не похоже на то, как живут люди в Японии. По многим моментам наши два рынка невозможно сравнивать между собой.

    – Японцы предпочитают арендовать жилье или покупать собственное?

    – В Японии 60% жилья находится в собственности, причем вместе с землей, остальные 40% сдают в аренду. Разумеется, многое зависит от того, где находится жилье. Центр Токио настолько дорог, что там лучше арендовать квартиру. В Ниигате, где я живу, купить собственное жилье относительно легко. Поэтому жители провинции чаще выбирают собственность, столичные жители — аренду.
    Причина, по которой японцы стремятся иметь жилье в собственности, кроется в нашем характере. Например, для моих родителей принципиально важно иметь свои дом и землю. Арендное жилье — это чужое пространство. Кроме того, мы можем использовать жилье как инвестицию или капитал: сдавать его и получать доход.
    Кроме системы ценностей приобретению своего жилья способствует очень дешевая ипотека. Она выдается на 35 лет под 1–2% годовых. Сейчас это рыночная ставка, но раньше государство субсидировало ее. С середины 1990-х в течение 15 лет ставки держались почти на нуле, но и сейчас они вполне доступны.

    – Какая доля покупателей жилья берет ипотеку?

    – Практически все. В Японии в принципе возможно кредитование в иностранной валюте, но ипотеку всегда дают в иенах, поскольку рассчитать курсовые риски на 35 лет вперед невозможно. По статистике на среднее японское домохозяйство приходится примерно 12 млн иен сбережений. И еще 6–7 млн накопленного долга банкам. Основная часть этого долга приходится на ипотеку. Поскольку сбережений примерно в два раза больше, чем долгов, заемщик застрахован от личного банкротства. Японские банки считают, что на выплату кредита можно направлять до 30% дохода семьи. При этом надо иметь в виду, что в российских семьях, как правило, два работающих супруга, а в Японии — один. И несколько другая структура потребления.

    – Жилье какой площади может позволить себе приобрести средняя японская семья?

    – В Японии не принято деление жилья на эконом-, комфорт- и бизнес-класс, как в России. Есть некоторое количество социального жилья. Но реальный рынок разбит на два крупных сегмента: квартиры и отдельные дома. Эти сегменты связаны между собой, но работают совершенно по-разному.
    В Токио в среднем выставляется на продажу 6000–7000 квартир в год. Они примерно одинаковы по уровню комфорта. Цена зависит от площади (она измеряется и в татами, и в квадратных метрах) или от числа комнат. В среднем токийская семья чаще всего покупает квартиру размером 70–80 кв.м. Ее цена составляет около 50 млн иен (сейчас это примерно $450 000).
    Действительно доступным для среднего класса жильем считается деревянный дом площадью 120–140 кв.м. Он строится на участке в 200 кв.м и продается вместе с землей. В стоимости сделки участок и дом имеют примерно одинаковый удельный вес. Считать среднюю цену в этом сегменте не имеет смысла, потому что цена на землю может радикально различаться в зависимости от района, в котором находится участок. Состоятельные люди, как и везде, предпочитают селиться обособленно, формируют собственные кварталы.
    Кроме того, рыночная цена жилища сильно зависит от того, когда здание было построено. В Японии срок службы жилого здания составляет 50 лет. Амортизация недвижимости обязательно учитывается.

    Читайте также:  Оформляем визу в Индию: какие моменты нужно уточнить

    – Молодые японцы, закончив учебу, предпочитают снимать квартиру, пока не заведут семью? Или сразу ориентируются на покупку своего первого жилья?

    – По-разному. Это зависит не столько от того, в каком возрасте молодой человек обзаводится семьей, сколько от наличия постоянной работы в серьезной компании. Пока он ищет такую работу, он должен сохранять мобильность. Когда она появляется, можно думать о собственном жилье. Постоянному сотруднику легко дадут ипотеку.
    На рынок недвижимости влияет то, что население Японии стареет. Востребована специальная недвижимость для престарелых — с особыми ванными, без порогов, с лифтами, адаптированными к размерам инвалидной коляски. Такого жилья становится все больше.

    – И все же самым экономически доступным является массовое малоэтажное строительство?

    – Да, и для меня удивительно, что в Петербурге самое дешевое жилье — в 25-этажных домах. Мне представляется, что уже через пару десятков лет возникнут огромные проблемы с эксплуатацией этих домов, с подачей наверх воды, тепла.
    В Японии девелопер берет территорию, нарезает ее на участки по 200 кв.м, разрабатывает целый квартал и строит жилой комплекс, который состоит из частных домов. Обычно такой район включает школы, торговые центры, больницу и формируется вокруг станции железной дороги. Частные железнодорожные компании, которые строят новые линии и станции, служат реальными драйверами развития территорий. У нас на железнодорожный транспорт приходится самая большая доля пассажирских перевозок внутри городов. Вокруг станции строят несколько офисных высоток на специальных подушках, которые защищают здания от землетрясений. Дальше формируются торговые улицы, а за ними — огромный массив частных домов. Для Японии это самая экономичная модель, лучше всего приспособленная к условиям рынка.

    – Японские компании хотели бы реализовать нечто подобное в России?

    – Возможно. Хотя технологии строительства в этом случае потребуют определенной доработки. В Японии другие представления о качестве жилья. В только что построенном доме нет ни отопления, ни кондиционирования, собственник должен позаботиться об этом сам. Большинство японцев готовы терпеть холод, но не жару. В Японии выпадает огромное количество осадков. Поэтому у наших домов прекрасная гидроизоляция. Но двойные рамы — все еще роскошь.
    Отметим, что в японское жилище никогда не входят в обуви. В дом ведет ступенька, на которую поднимаются, оставив обувь внизу. Это место называется гэнкан — аналог вашей прихожей.

    – Как при такой любви к традиционным частным домам у вас возникают города с высокой плотностью населения?

    – Японские города занимают большую территорию, чем российские с аналогичным населением. Несколько городов сливаются в единый мегаполис. Если мы посмотрим на агломерацию, объединяющую Киото, Осаку, Кобэ, Нару, то увидим, что на сравнительно небольшой территории проживают 17 млн человек и производят ВВП, равный ВВП Канады. Это действительно гигантская концентрация людей и экономической деятельности. Она достигается благодаря тому, что границ между городами нет, при этом от центра одного до центра другого можно за полчаса добраться на электричке.

    – Как происходит реновация жилья, когда выходит срок его службы?

    – В Японии каждый собственник реновирует дом из своего бюджета. И это очень серьезная проблема. Население уменьшается и стареет. Японские пенсии не настолько велики, чтобы их можно было вкладывать в обновление дома или квартиры. Иногда это делается в кредит, иногда помогают дети.
    Застройщикам удобнее срыть частные дома экскаватором и построить новый жилой массив. Бизнес-модель ориентирована на полную реновацию жилого района, такой подход дает максимальную прибыль. Но для владельцев это большие затраты, хотя земля остается у них в собственности, т. е. надо только построить дом.
    Реновация массовой многоэтажной застройки проходит по той же схеме. Нет смысла оставлять стены: за 40 лет кардинально изменились стандарты сейсмоустойчивости. Собственникам лучше выехать, дать застройщикам построить новые квартиры и после этого продать или, если хватает денег, самим заселиться в обновленное жилье. Оно, конечно, будет дороже прежнего.
    Помогает то, что в Японии очень низкая инфляция. Взносы на перестройку дома начинают собирать прямо с момента его ввода в эксплуатацию. В результате накапливаются большие суммы. Земля за 40 лет тоже может подрасти в цене.
    Но все же примеров массовой реновации, которая устроила бы всех, пока мало. В 1996 году, после большого землетрясения в Кобэ, новые кварталы построили досрочно. Но цены на жилье выросли так, что оказались не рассчитаны на возможности простых людей.

    – А если собственники не соглашаются на реновацию? Государство или муниципалитет могут провести ее в принудительном порядке?

    – Нет. В Японии только сейчас появляются механизмы влияния на собственников. Каждый восьмой частный дом в городах пустует или даже разваливается. Владельцы не собираются их ремонтировать или сносить, потому что снос тоже стоит денег — около $20 000. Сейчас отдельные муниципалитеты начали принимать местные законы, по которым можно заставить собственника снести дом или оплатить расходы на снос. Но в отношении владельцев квартир в многоэтажках таких законов пока не принимают.

    – Есть ли ограничения для иностранцев, связанные с приобретением недвижимости в Японии?

    – Насколько я знаю, законодательных ограничений нет. Иностранец может купить и дом, и землю под ним. Вопрос только в эмоциях: сможет ли он привыкнуть к особенностям и обычаям нашей страны.

    Редакция выражает благодарность первому заместителю декана экономического факультета СПбГУ А. В. Белову за помощь в организации и проведении интервью.

    Как происходит реновация жилья, когда выходит срок его службы.

    Когда лучше покупать жилье в кризисном 2020 году: что важно знать

    В марте цены на недвижимость выросли на 4–9% как на рынке новостроек, так и на вторичке. К примеру, в Москве наблюдался всплеск спроса — покупатели стремились спасти накопления, реагируя на падение цен на нефть и курса рубля, а также на возможное поднятие Центробанком ключевой ставки.

    Однако ажиотаж сошел на нет после введения режима самоизоляции — часть покупателей оказалась не готова проводить сделки в режиме онлайн. И если на рынке новостроек движение сохранилось, то на вторичке сделки почти остановились из-за сложностей с осмотром объектов.

    Сейчас рынок недвижимости сдерживается карантином — после его отмены вероятен всплеск активности за счет отложенного спроса. А затем ожидается падение цен — а значит, и новые возможности для инвесторов в недвижимость. Это надежные вложения, по доходности способные превосходить банковские вклады — особенно после предстоящих изменений в налоговом законодательстве.

    Глубина падения цен зависит от сроков снятия карантина

    Главный аргумент в пользу снижения цен — неизбежный обвал платежеспособного спроса. Глубина падения зависит от действий государства по распределению поддержки населению, а также сроков отмены режима самоизоляции.

    До коронавирусного кризиса ожидалось, что в ближайшие два года цены на жилье вырастут на 20–25% из-за перехода отрасли на эскроу-счета и роста расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Однако пандемия COVID-19 изменила ожидания рынка. Каждый месяц карантина будет ухудшать ситуацию с платежеспособностью населения и прибавлять проценты к падению цен.

    В «Открытие Research» в апреле дали прогноз по снижению цен на жилье из-за пандемии. Согласно базовому сценарию, к концу году падение составит 5% по России и на 5–10% в Москве. Негативный сценарий предполагает снижение цен до 15% в столице и до 10% по стране в целом.

    До этого собственные сценарии изменения спроса на первичном рынке подготовило кредитное рейтинговое агентство НКР. В случае снятия карантина в мае эксперты ожидают падения спроса на 5–10% по сравнению с 2019 годом, в середине июня — на 15–20% и снижение цен на 10%.

    Читайте также:  Страховка на авто для выезда за границу

    Кризисный сценарий предусматривает отмену карантинных мер в сентябре. По мнению аналитиков НКР, в этом случае спрос упадет на 25%, цены снизятся на 20–30%, а многие застройщики обанкротятся. Восстановление рынка в этом случае займет от четырех до шести лет.

    Обвала цен может не быть

    На рынке есть факторы, препятствующие падению цен. Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6–8%.

    А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (+15%), вентиляционное оборудование (+12%), арматура (+10%), оцинкованный металл (+9%) и электрика (+8%).

    «Девальвация рубля породила инфляционную волну роста стоимости различных товаров и услуг, в том числе и в строительстве. Себестоимость возведения жилых домов растет, а в большинстве регионов она ненамного ниже рыночных цен, поэтому им, в общем-то, падать некуда.

    Продолжается реформа долевого строительства — она охватила уже 40% строящихся объектов. В условиях кризиса кредит дорожает, а значит, и конечная цена построенного с его привлечением жилья будет увеличиваться. Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка», — заявила РБК Quote управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

    В то же время глава совета директоров «Базис инвестмент компани» Дмитрий Лебедев уверен, что падения цен избежать невозможно: «Цены не будут снижаться только при одном сценарии — если начнется очень высокая инфляция, как в 1990-х. Тогда серьезно упадет покупательная способность рубля внутри страны. Насколько я понимаю, власти не готовы допустить подобного развития событий, поэтому оцениваю его как нулевой».

    Спросу на жилье поможет выгодная ипотека

    В условиях падения платежеспособности населения поддержать отрасль может стимулирование спроса со стороны властей. В апреле российское правительство приняло программу по предоставлению ипотеки со ставкой 6,5% для покупки нового жилья комфорт-класса стоимостью до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Петербурге. Она будет работать до 1 ноября 2020 года.

    По оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, ставка в 6,5% на 2–2,5% ниже текущей средней ставки на рынке и снизит ипотечный платеж на 20%.

    «Повышения ставок вряд ли стоит ожидать в течение второго и третьего кварталов этого года. После прекращения действия программы субсидирования ипотеки повышение ставок возможно в среднем на 0,5–1,5%», — заявил РБК Quote руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

    По мнению Марии Литинецкой, ставки все же будут расти, но медленно — многое будет зависеть от политики Центробанка. Дмитрий Лебедев выразил уверенность, что ставки по ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости, скорее всего, вырастут, а для бюджетной — могут сократиться.

    Что происходит на рынке сейчас?

    Несмотря на все факторы, играющие против падения цен, некоторые застройщики уже начали делать скидки на жилье в новостройках. Как утверждает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, в Москве после первых трех недель апреля стоимость квадратного метра упала на 2% по отношению к марту.

    На вторичном рынке коррекция происходит более медленно, так как продавцы на нем обычно не сразу снижают стоимость своего жилья. Однако по оценкам компании «Инком-Недвижимость», с начала карантина число продавцов, готовых после восстановления рынка снизить стоимость своих объектов, уже выросло на 17,5%.

    По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, цены на вторичном рынке начали падать — хотя пока снижение не превышает 1%. Он отметил, что в некоторых регионах скидки на трехкомнатные квартиры составляют 25–30%, на одно- и двухкомнатные — 10–15%, и добавил, что этот тренд будет лишь нарастать.

    Когда наступит лучшее время для покупки жилья

    По мнению Артема Деева, наилучшим временем для покупки жилья станет лето: «По мере продления режима самоизоляции и падения доходов населения рынок будет погружаться в стагнацию , спрос станет снижаться, что заставит девелоперов и продавцов на вторичном рынке зафиксировать цены или даже снизить (не более, чем на 5–10%). Наилучшим периодом для приобретения недвижимости станет летний период, который традиционно является сезоном низкого спроса.

    Он добавил, что рынок недвижимости в этом году может сократиться на 25–30% по объему проданных квадратных метров и на 30–35% в денежном измерении.

    «Снижение цен последует примерно через шесть месяцев. Оно будет плавным: обвала не ожидается, ведь рынок недвижимости инертен. Скидки могут быть около 10–15%, на какие-то объекты доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%. Но это будут единичные предложения в рамках закрытых распродаж на короткий промежуток времени. На вторичном рынке таких предложений будет еще меньше», — заявил Дмитрий Лебедев.

    Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

    От французского Stagnation – Застой. Застой экономического развития. Основной признак стагнации – замедление темпов роста валового продукта страны или низкие показатели его роста. От латинского Сorrection — Выправление. Изменение котировок ценных бумаг в направлении, противоположном основной тенденции движения цен. Примером коррекции может быть рост котировок после постоянного недельного снижения цен на акцию. Зачастую коррекция вызывается массовым исполнением стоп-приказов, после чего, как правило, возобновляется движение котировок по направлению основной тенденции.

    Застой экономического развития.

    Как найти жилье

    Для того чтобы приобрести недвижимость в Стране восходящего солнца, необходимо обратиться в одно из агентств недвижимости. Существует множество интернет-ресурсов, созданных именно с целью продажи домов и квартир в Японии, на которых представлен широкий выбор как самих объектов, так и агентств недвижимости.

    На этом сайте размещены предложения о продаже домов и апартаментов в зависимости от характеристики, стиля архитектуры и образа жизни.

    В чём разница между первичным и вторичным жильем?

    Первичное жильё – это недвижимость, собственником которого никогда не было физическое лицо. Абсолютно понятным примером первичного жилья являются квартиры в новостройках. В этом случае владельцем квартиры до покупки является только застройщик.

    Преимущества первичного жилья:

    • Отсутствие шлейфа сомнительных юридических операций. При покупке квартиры в новостройке можно надеяться, что желаемые квадратные метры не сменили тысячу владельцев и не участвовали в мошеннических схемах.
    • Новый дом и системы коммуникаций. Если фирма застройщик достаточно порядочная и известная, то вам не придётся исправлять множество косяков, которые могут возникнуть в результате износа жилья или неграмотности строителей.

    Недостатки первичного жилья:

    • Плохое местоположение. Дешёвые новостройки обычно находятся на окраине города, где нет нормальной инфраструктуры. За квартиру в новостройке, находящейся в центре города или близко к нему, придётся выложить очень кругленькую сумму.
    • Риск быть «кинутым». При покупке жилья в доме, который ещё строится можно сильно сэкономить, но в то же время остаётся существенный риск того, что застройщик прекратит выполнять свои обязательства и все дольщики останутся у разбитого корыта.
    • Необходимость ремонта. Чаще всего отделка новых квартир оставляет желать лучшего, поэтому ремонт будет обязательным условиям для нормального проживания.

    Вторичное жильё – это недвижимость, продавцом которой является физическое лицо. К такому типу жилья обычно относят квартиры в домах, которые были построены достаточно давно. Однако, вторичным жильём может быть и квартира в новом доме, которая успела сменить своего владельца с застройщика на частного покупателя.

    Преимущества вторичного жилья:

    • Хорошее расположение дома. В целом, найти вторичное жильё в хорошем месте по нормальным ценам проще.
    • Нет нужды в обязательном ремонте. Чаще всего вторичное жильё можно подобрать с новым качественным ремонтом, что избавит вас от лишних хлопот. Однако, бывают случаи, когда приобретают жильё в удручающем состоянии, чтобы выбить существенную скидку с продавца, а затем сделать реконструкцию по собственному вкусу.

    Недостатки вторичного жилья:

    • Большие риски приобретения. На рынке вторичного жилья велик уровень мошенничества, поэтому нужно всегда держать ухо востро.
    • Необходимость тщательной подготовки к покупке. Чтобы избежать сопутствующих проблем, необходимо будет запросить и проверить большой комплекс документов, что трудоёмко и долго.
    • Большая вероятность наличия «плохой судьбы» у жилья. Приобретая вторичку, вы не можете быть уверены о том, что вы не столкнётесь с неадекватными соседями, а дом не имеет существенного износа.

    Сколько в ней должно быть комнат, окон.

    Добавить комментарий